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泗阳王集小产权房金地花园小区有质量问题怎么解决
发布时间:2019-09-06        浏览次数:        

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  昨天我刚刚给广大的网友朋友解答了关于鬼城的话题,并且发表了《为什么鬼城数量越多,大城市房价就会越上涨》的观点引发了读者的热议。

  这不,又有很多网友在咨询我小产权房的话题,尤其面对环北京区域房价的暴涨,相对便宜的小产权房能不能入手投资呐?

  康老师在这里就给大家解释一下大产权房和小产权房的区别,同样的楼层,同样的户型,特码王中王2469同样大的面积,甚至同样的位置为什么小产权房与大产权房的价格相差那么多。

  国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定:凡按市场价购买的公房,购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高,随行就市,任由买卖双方商定,只要双方能接受,即可成交。按照市场价购得住宅的房主,也就拥有了住宅的各项支配权利,也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。

  根据《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》,职工购买公有住宅,在国家规定的住房面积内,可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权,可以继承和出售,但出售要在购买5年以后才能进行,原售房的产权单位有优先购买权,售房的收入在扣除相关税费后,按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。

  从这里我们可以商品房和小产区房第一个不同就是产权的划分。小产权房只有部分产权,而普通商品房则拥有全部产权。那么部分产权与全部产权又有哪些不同呢?部分产权是强调永久使用权和继承权,而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。其实小产权房只是一个狭义概念,通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的,可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋,不要去买这种小产权,它不合法随时会被强制拆除。

  其二,性质的区别。国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

  与一般意义上的商品房相比,“小产权房”没有土地出让金概念,也没有开发商的利润攫取,所以,“小产权房”的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3左右,这也是小产权房价格低廉的主要原因。

  康老师把这种区别形象的比喻成结婚和同居的区别,就是说大产权房就等同于结婚,有国家颁发的法律认可的结婚证,而小产权房就像同居没有结婚证只是双方自愿住在了一起,当然就没有法律的保护。

  而结婚跟同居最大的区别就是能不能生孩子,结婚后有了小孩就是爱情的结晶,是大喜大贵的事情,而同居后有了孩子就是大悲大戚,结果只能去医院流产。

  而生孩子这件事在投资房产的环节就叫做投资收益,当大产权房产生房价升值后的投资收益,那么这种收益全部属于房产所有人,而小产权房升值后这种收益就是前途未卜,弄不好就会被拆迁赶走。

  我反复强调,房地产就是国家财富的民间体现,房产的价值就是房产周边的各种国家公共配套设施的价值总和,买房产其实就是买房产周边的各种国家配套设施。所以,房产周边的国家公共配套设施不断增加的房产就是会增值的房产,这部分增加的公共配套设施带来的价值就是投资收益。

  正是因为中国是一个发展中国家,城镇化率只有54%左右,还有大量的农村人口拥入城市的趋势,中国的城市就需要不断增加各种公共配套设施来容纳这些进入城市的新市民,所以中国的有人口流入的城市的房价就会有不断的升值机会,也就有了投资价值。

  由于中国的城市管理部门把出让土地所获得的收益又通过城市建设的方式返还给土地上的房产所有者的房产的价格上,比如建造大量公路,铁路,地铁,学校,医院,商场等等,这些城市的公共配套设施的资金来源恰恰就是土地出让金,而这些公共配套设施又成为了城市房价上升的直接推动力,所以广大的买房人愿意买有大产权的房产,就是为了当房子未来升值以后所获得的收益能够属于自己,这就是当初购买大产权房产时的投资回报!

  房产就是有居住属性的投资品,大产权房不仅具有居住属性,还具有投资属性,而小产权房只具有居住属性而没有投资属性。

  这其实就很股市中的成长股道理一样,净资产就是小产权属性,股价就是大产权价格,而股价中超出净资产的部分越大(股市中就叫市净率高)说明股票的成长性越好,代表了未来的收益就越高。

  而大产权房价减去同区域小产权房价的部分越大,也就代表了这里的房产的未来升值空间越大,说明这样的地方未来发展的空间越大,未来的房价涨幅就越高,这就说明房产的投资价值越高!

  我在《如何捕捉房产的投资价值》一文中写到,只有发展中国家的房产才具有投资价值,这就和股市中的成长股一样具有未来股价升值的空间。而发达国家的房产虽然具有很好的分红回报,但是由于没有成长性所以房价自然就没有上升空间!

  由于中国房产具有很高的投资价值,所以大产权房的价格就远远高于小产权房。而随着未来城镇化率的不断提高,房产的投资属性就会不断降低,居住属性就会上升,最终就会和发达国家的房产一样,预售比非常合理,对应的大产权房的价格会和小产权不断趋近。但这只是小产权房仍然存在的前提,如果国家政府下决心清理小产权房的化,那么小产权房的法律风险就会相当大。

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